Décret tertiaire :
obligations, OPERAT et échéances

1. Êtes-vous concerné ?

Le dispositif vise les bâtiments où s’exercent des activités tertiaires (bureaux, commerces, enseignement, santé, hôtellerie, etc.) dès que la surface de plancher consacrée à ces activités atteint 1 000 m² ou plus, à l’échelle :

• d’un bâtiment entièrement tertiaire ;
• des parties tertiaires d’un bâtiment mixte (par exemple des commerces au pied d’un immeuble de logements) ;
• d’un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou un même site.

Sont exclus : les constructions provisoires (permis de construire précaire), les lieux de culte, et les activités opérationnelles de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure.

2. Les objectifs à atteindre

Atteindre ces objectifs ne passe pas forcément par des travaux lourds : les actions peuvent aussi porter sur l’exploitation, les réglages, les équipements et les usages. Méfiez-vous de tout chiffre unique en kWh/m² présenté comme valable « pour le tertiaire » : les valeurs absolues dépendent de l’activité.

3. L’année de référence

L’année de référence couvre douze mois consécutifs entre 2010 et 2019, sous réserve des cas prévus pour une première année pleine d’exploitation. Les consommations retenues doivent être justifiables, par des factures ou un moyen équivalent.

4. OPERAT : quoi déclarer, et quand

OPERAT est la plateforme de l’ADEME où l’on déclare chaque année les consommations de l’année précédente, au plus tard le 30 septembre (consommations 2026 : au plus tard le 30/09/2027). Le propriétaire et le preneur sont concernés ; la saisie peut être confiée à un prestataire. Préparez notamment :

• les surfaces et les activités exercées, par entité fonctionnelle ;
• les consommations par énergie (électricité, gaz, réseau de chaleur, fioul…) ;
• l’année de référence et ses justificatifs ;
• les indicateurs d’intensité d’usage (horaires, occupation…) qui permettent d’ajuster l’objectif au volume d’activité.

5. L’attestation annuelle, la vente et le bail

OPERAT produit une attestation annuelle qui situe le bâtiment par rapport à ses objectifs. Depuis la fin du régime transitoire, le 1er juillet 2026, la publication des consommations et des objectifs s’appuie sur cette attestation : par un affichage visible et accessible, ou par un autre moyen pertinent permettant un accès aisé à l’information.

En cas de vente, l’évaluation du respect de l’obligation, fondée sur la dernière attestation, est annexée à titre d’information à la promesse ou au compromis de vente, à défaut à l’acte authentique. En location, elle est annexée au bail.

6. Propriétaire ou locataire : qui fait quoi ?

Le texte demande au propriétaire et au preneur de définir ensemble les actions à mener, chacun selon ses responsabilités. En pratique, le plus souvent :

• le propriétaire porte les travaux sur l’enveloppe et les équipements communs ;
• le locataire agit sur ses usages, ses équipements propres et le pilotage au quotidien ;
• les deux partagent leurs données de consommation, sans lesquelles aucune trajectoire n’est vérifiable.

Cette répartition est une pratique courante, pas une règle : c’est votre bail qui la précise.

7. Quand l’objectif peut être ajusté

Deux situations différentes :

• contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou coût manifestement disproportionné : la modulation nécessite un dossier technique ;
• évolution du volume d’activité : la modulation passe par les indicateurs d’intensité d’usage renseignés sur OPERAT, sans ce dossier.

8. Ce qui se passe en cas de manquement

• Absence de déclaration : le préfet peut accorder trois mois par mise en demeure ; sans régularisation, le manquement peut être publié.
• Objectif non atteint sans justification : le préfet peut d’abord mettre en demeure d’établir un programme d’actions. Sans transmission sous six mois, le préfet peut mettre individuellement en demeure le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail d’établir chacun leur programme sous trois mois, avec annonce de la publication en l’absence de transmission. L’absence injustifiée de programme après cette seconde étape peut être sanctionnée par une amende pouvant aller jusqu’à 7 500 € pour une personne morale (1 500 € pour une personne physique). Le non-respect d’un programme approuvé peut conduire, après procédure contradictoire et constat de carence prononcé par arrêté préfectoral motivé et publié, à une amende proportionnée aux manquements.

9. Vous n’avez pas encore déclaré : par où commencer

1. Vérifiez le périmètre : surfaces tertiaires du bâtiment ou du site, propriétaires et occupants.
2. Rassemblez les consommations disponibles depuis 2010 et identifiez les années complètes.
3. Créez ou complétez les entités sur OPERAT et déclarez les consommations manquantes dès que possible.
4. Choisissez l’année de référence avant le 30 septembre 2027.

Ce guide ne décrit pas de procédure de rattrapage officielle propre aux déclarations tardives : en cas de doute, rapprochez-vous de l’assistance OPERAT.

10. Après OPERAT : construire le plan d’actions

Ordre conseillé : réglages et pilotage d’abord, premiers leviers à examiner selon les installations et les usages ; puis équipements ; puis enveloppe. Comparez toujours une consommation réelle corrigée du climat (celle d’OPERAT) et non un DPE, qui reste conventionnel.

Si vos installations de chauffage ou de climatisation dépassent 70 kW, le décret BACS peut aussi vous concerner : les deux obligations se préparent ensemble. Pour une analyse de votre bâtiment, voir notre page étude énergétique de bâtiment tertiaire, ou faites d’abord le check-up tertiaire gratuit.

11. Points à vérifier lors de l’état des lieux

• Le périmètre déclaré sur OPERAT correspond-il aux surfaces réelles et aux occupants actuels ?
• Les factures de l’année de référence sont-elles disponibles et complètes ?
• Les compteurs permettent-ils de séparer les consommations des différents occupants ?
• Les réglages actuels (horaires, consignes) ont-ils été revus avant d’envisager des travaux ?

← Tous les guides

Sources (consultées le 11/11/2026) : CCH, art. L174-1 (version du 25/08/2021) ; CCH, art. R174-22 et suivants ; CCH, art. R174-26 (modulation) ; CCH, art. R174-31 (vente et bail) ; CCH, art. R174-32 (publication) ; CCH, art. R185-2 (sanctions) ; arrêté du 1er août 2025 (attestation) ; Service Public Entreprendre, fiche F38065 (vérifiée le 09/09/2025).
Rédaction : INGÉNERGIA, bureau d’études thermiques et maîtrise d’œuvre à Toulouse. Ce guide informe ; il ne remplace pas l’analyse de votre situation.