Acheter ou prendre à bail un local :
évaluer le coût réel
Avant d’acheter ou de signer un bail, faites le point en 3 minutes : le check-up tertiaire indique les obligations à vérifier pour le local (décret tertiaire, BACS, parkings), leurs échéances et les financements à étudier.
Gratuit · Sans inscription · Sources officielles · Plan d’action par e-mail
Répondez à quelques questions sur le local (surface, usage, équipements). Le résultat s’affiche immédiatement, avec ses sources officielles et leur date de vérification.
Faire le check-up tertiaire — 3 min →
Décret tertiaire
Assujetti ou non, et quoi déclarer
BACS
Automatisation exigée ou non
Parkings
Ombrage exigé ou non (loi APER)
Échéances
Classées par urgence
Financements
Pistes CEE à étudier
Votre plan
Première action + plan par e-mail
Achat des murs
Le propriétaire supporte la valeur du bien, les travaux patrimoniaux, les renouvellements futurs et une partie des obligations attachées aux équipements.
Prise à bail
Il faut vérifier les travaux autorisés, les charges transférées, les responsabilités du bailleur et du preneur, ainsi que la durée d’amortissement possible.
Acquisition d’un fonds de commerce
Le potentiel du fonds doit être distingué de l’adéquation du local, du bail existant et des investissements nécessaires pour poursuivre ou transformer l’activité.
Transformation ou valorisation
Le projet doit relier changement d’usage, capacité technique du site, autorisations, travaux, énergie et potentiel d’exploitation futur.
Le bâtiment peut paraître exploitable immédiatement tout en concentrant des dépenses importantes dans les premières années.
Investissements et travaux
Les dépenses immobilisées nécessaires pour adapter, mettre en conformité ou pérenniser le site.
- aménagements nécessaires à l’activité ;
- électricité, puissance disponible et réseaux ;
- ventilation, extraction, chauffage, froid ou climatisation ;
- accessibilité, sécurité incendie et autorisations ;
- enveloppe, toiture, menuiseries et isolation ;
- régulation, comptage, BACS ou gestion technique ;
- renouvellement des équipements en fin de vie.
Charges annuelles d’exploitation
Les dépenses qui affecteront durablement la rentabilité et le fonctionnement du site.
- électricité, gaz, chaleur, froid et eau ;
- maintenance préventive et corrective ;
- contrats d’exploitation et contrôles périodiques ;
- entretien courant des équipements et du bâtiment ;
- abonnements, puissance souscrite et dépassements ;
- pertes liées aux arrêts, à l’inconfort ou à la mauvaise régulation ;
- charges réparties entre bailleur et preneur.
Avant l’ouverture
Mise en sécurité, adaptation à l’activité, autorisations, réseaux et travaux indispensables.
Sous 2 à 3 ans
Corrections de performance, fiabilisation des équipements, régulation et travaux différés.
Sous 5 à 10 ans
Renouvellements majeurs, trajectoire énergétique, enveloppe et évolution de l’activité.
Les obligations ne sont pas identiques pour tous les sites. Leur assujettissement doit être vérifié avant l’achat, la signature du bail ou l’engagement des travaux.
Éco Énergie Tertiaire — décret tertiaire
Les bâtiments ou ensembles comportant au moins 1 000 m² d’activités tertiaires peuvent être concernés, avec déclaration annuelle sur OPERAT et objectifs de réduction des consommations.
Décret BACS et régulation des systèmes
Les bâtiments tertiaires équipés de systèmes de chauffage ou de climatisation de plus de 70 kW peuvent être concernés par l’installation d’un système d’automatisation et de contrôle, avec une échéance générale au plus tard au 1er janvier 2030 pour l’existant, sous réserve des conditions et exemptions prévues.
Audit énergétique de l’entreprise
Une personne morale dépassant 2,75 GWh de consommation annuelle moyenne d’énergie finale peut relever de l’obligation d’audit énergétique. À partir de 23,6 GWh, un système certifié de management de l’énergie est requis.
ERP, urbanisme et changement de destination
L’ouverture au public, l’aménagement du local, une modification de façade, une création de surface ou un changement de destination peuvent imposer une AT ERP / ATERP, une déclaration préalable ou un permis.
Important : la page présente des repères de cadrage. L’assujettissement et les démarches doivent être vérifiés selon le bâtiment, l’activité, la date du projet et le périmètre de mission confié.
Pour un atelier, une activité artisanale ou un petit site industriel, l’enjeu dépasse le bâtiment tertiaire. La continuité d’activité dépend aussi des réseaux, des équipements, des rejets, des stockages et des conditions d’exploitation.
Électricité
Puissance disponible, triphasé, transformation, sélectivité et capacité d’extension.
Ventilation et extraction
Débits, rejets, compensation d’air, captage à la source et contraintes de voisinage.
Process et utilités
Froid, air comprimé, vapeur, eau, chaleur, évacuations et récupération énergétique.
ICPE et nuisances
Activités, stockages, bruit, odeurs ou rejets pouvant nécessiter une vérification spécialisée.
Continuité d’activité
Phasage des travaux, disponibilité des équipements, redondance et risques d’arrêt.
Évolution du site
Capacité à augmenter la production, modifier le process ou réorganiser les espaces.
La répartition des coûts doit être analysée avec le bail et les documents contractuels, puis confirmée par les conseils juridiques compétents.
Propriétaire des murs
État patrimonial du bâtiment, équipements lui appartenant, gros renouvellements et obligations attachées à sa qualité de propriétaire.
Preneur à bail
Travaux d’adaptation, maintenance, charges transférées, contraintes de restitution et durée disponible pour amortir l’investissement.
Exploitant du fonds
Compatibilité du site avec l’activité, autorisations d’exploitation, continuité de service, charges réelles et dépendance aux équipements existants.
La mission adaptée dépend du niveau d’engagement, des délais de la transaction et des vérifications nécessaires.
Assistance à maîtrise d’ouvrage
Cadrer l’opération, organiser les vérifications, qualifier les démarches et comparer les scénarios CAPEX/OPEX.
Études thermiques & fluides
Évaluer l’énergie, les systèmes, la ventilation, le confort, les puissances et les trajectoires de performance.
Maîtrise d’œuvre durable
Concevoir et organiser les travaux retenus, consulter les entreprises et accompagner leur réalisation selon le périmètre confié.
Conseil bioclimatique
Analyser le site, l’enveloppe, les apports et le confort lorsque le projet implique une transformation importante.
Il peut s’appliquer lorsque le bâtiment ou l’ensemble de bâtiments atteint au moins 1 000 m² d’activités tertiaires. Il faut vérifier le périmètre exact, les données OPERAT et la situation du propriétaire comme de l’occupant.
Les propriétaires et, selon la situation, les preneurs à bail peuvent être assujettis. La répartition opérationnelle doit être clarifiée dans les échanges et les documents contractuels.
Les travaux nécessaires à l’activité, à la sécurité, à l’accessibilité, aux autorisations, aux réseaux, à la ventilation, aux systèmes énergétiques et à la fiabilisation des équipements existants.
Il faut analyser les consommations historiques, les usages futurs, les horaires, les équipements, la puissance souscrite, les contrats de maintenance et les scénarios de travaux.
Oui, certains bâtiments tertiaires équipés de systèmes de chauffage ou de climatisation de plus de 70 kW peuvent être concernés. La puissance, la propriété des équipements, les échéances et les exemptions doivent être vérifiées.
L’obligation dépend désormais notamment de la consommation annuelle moyenne d’énergie finale de la personne morale. Elle doit être vérifiée à l’échelle du périmètre concerné, pas uniquement du local étudié.
La faisabilité dépend du PLU, de la destination actuelle, des travaux, de l’accessibilité, de la sécurité incendie et des autorisations nécessaires avant ouverture.
La réponse dépend de la nature des travaux, de la propriété des équipements, du bail et des clauses de répartition. INGÉNERGIA peut identifier les sujets techniques ; l’interprétation juridique relève du conseil compétent.
Quel coût ou quelle obligation doit être clarifié en premier ?
Présentez le site, l’activité envisagée, le calendrier de décision et les documents disponibles. Le premier échange permet de définir le niveau d’analyse adapté.